Оценка для целей кредитования
На текущий момент практически все банковские учреждения предоставляют займы под залог недвижимости. Данный вид кредитования характеризуется гарантией возврата задолженности и начисленных процентов, так как в случае невыплаты кредита со стороны заемщика, после завершения судебных разбирательств, заложенная недвижимость переходит в непосредственную собственность кредитной организации. В соответствии с законодательством Российской Федерации, предметом залога могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.
Залоговый механизм осуществляется в несколько этапов, среди которых важное место занимает выбор предметов и видов залога с последующей оценкой предметов залога.
Оценка для целей залога существенно не отличается от оценки, произведенной для других целей (купли-продажи, внесения в уставной капитал и пр.), но имеет ряд особенностей:
- кроме рыночной стоимости объекта залога, оценщик указывает ликвидность данного актива. В качестве характеристики ликвидности в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на рынке.
Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость невелик.
Специалистами рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации.
|
Показатель ликвидности |
Высокая |
Выше средней |
Средняя |
Ниже средней |
Низкая |
|
Примерный срок реализации (месяцев) |
Менее 1 |
1-2 |
2-4 |
4-6 |
более 6 |
- Оценочный отчет может содержать дополнительную информацию в виде расчетной величины прогноза изменения стоимости объекта оценки в будущем, а также размера затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
Прогноз изменение стоимости очень важен, поскольку моменты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени иногда существенно (до 5 – 7 лет. Таким образом, весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т.п.).
Также важным вопросом при принятии кредитного решения в части предмета залога является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки, могут существенно повлиять на величину устанавливаемого банком залогового дисконта.
В части, относящейся к работе Оценщика в перечень издержек, подлежащих оценке может включать в себя:
- эксплуатационные расходы за определенный временной период;
- расходы на демонтаж и транспортировку;
- расходы на консалтинг и посреднические услуги;
- иные издержки, специфичные для отдельных видов активов.
Перечень и размер таких издержек в большинстве случаев поддается прогнозированию.
Также существует своя специфика не только в оформлении оценочного отчета и дополнительных расчетов, но и в процедуре проведения самой оценки. Это диктуется тем, что проведение залоговых мероприятий является трехсторонним взаимозависимым процессом, при котором необходимо сформировать позицию, удовлетворяющую все заинтересованные стороны. Учитывая это, зачастую кредитное учреждение выступает созаказчиком процедуры оценки, тогда взаимоотношения Оценщик- Заемщик и Банк могут принимать следующие формы:
|
№ |
Этапы алгоритма оценки |
Проводимые мероприятия |
|
1. |
Согласование Задания на оценку |
Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения (определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки). Как правило, проводится при участии заказчика и совмещено с осмотром объекта. |
|
2. |
Заключение договора |
Договор имеет трехстороннюю форму. Банк выступает в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с залогодателем) и подписывает трехсторонний акт приема-передачи. |
|
3. |
Текущие консультации |
Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы. |
|
4. |
Представление в банк кратких результатов оценки |
Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, Оценщик готовит отчет об оценке. |
|
5. |
Представление заказчику |
Подготовленный отчет представляется заказчику. |
Оперативно, качественно и профессионально квалифицированные специалисты нашей компании могут провести оценку Ваших активов для целей кредитования под залог имущества.
Независимая консалтинговая компания
Тел. (342) 298 41 03; 208 99 88; Факс (342) 208 99 78